Duits bouwrecht: een ongeldige opleveringsclausule kan grote financiële gevolgen hebben

Nieuwe uitspraak Bundesgerichtshof: verjaring van bouwgebreken begint niet altijd bij de oplevering

Denkt u dat een bouwproject in Duitsland na de oplevering juridisch is afgerond? Dan is een recente uitspraak van het Duitse Bundesgerichtshof (BGH) belangrijk voor u.

De hoogste Duitse rechter oordeelde op 26 maart 2026 (BGH VII ZR 68/24) dat een ongeldige opleveringsclausule ertoe kan leiden dat de verjaring van aanspraken wegens bouwgebreken niet begint te lopen. Daardoor kunnen opdrachtgevers ook jaren later nog een vergoeding of voorschot voor herstelkosten verlangen.

Bent u als Nederlandse aannemer, installateur, projectontwikkelaar of bouwbedrijf actief in Duitsland? Dan is het verstandig uw contracten en opleveringsprocedure kritisch te laten beoordelen.

De zaak in het kort

Een Duitse projectontwikkelaar renoveerde een appartementencomplex en verkocht de appartementen aan verschillende kopers. In de koopovereenkomsten was bepaald dat de oplevering van de gemeenschappelijke delen uitsluitend door drie vertegenwoordigers van de kopers zou plaatsvinden.

Jaren later kwamen ernstige gebreken aan het dak aan het licht. De Vereniging van Eigenaars (WEG) stelde de projectontwikkelaar aansprakelijk en vorderde een voorschot van bijna € 300.000 voor de herstelkosten.

De projectontwikkelaar stelde dat deze aanspraken waren verjaard. Het Bundesgerichtshof kwam tot een andere conclusie.

Wat heeft het Bundesgerichtshof beslist?

Volgens het Bundesgerichtshof was de gebruikte opleveringsclausule ongeldig, omdat de individuele kopers niet zelf konden beslissen over de oplevering van het werk.

Daardoor had juridisch gezien geen rechtsgeldige Abnahme plaatsgevonden. Onder het Duitse bouwrecht begint de verjaring van aanspraken wegens bouwgebreken pas op het moment van een rechtsgeldige oplevering. Ontbreekt die, dan begint de verjaring in principe ook niet.

De rechter oordeelde bovendien dat de projectontwikkelaar zich niet op verjaring kon beroepen, omdat hij zelf de ongeldige contractsbepaling had opgenomen.

Waarom is dit belangrijk voor Nederlandse ondernemers?

Deze uitspraak laat zien dat een ogenschijnlijk kleine contractsbepaling grote gevolgen kan hebben.

Werkt u in Duitsland met standaardcontracten of algemene voorwaarden? Dan is het verstandig om te controleren of de opleveringsregeling voldoet aan het Duitse recht.

Stel uzelf bijvoorbeeld de volgende vragen:

• Is de oplevering van uw projecten volgens het Duitse recht correct geregeld?
• Zijn uw Duitse bouwcontracten juridisch actueel?
• Gaat u ervan uit dat eventuele bouwgebreken inmiddels zijn verjaard?
• Weet u zeker dat dit juridisch ook daadwerkelijk het geval is?

Een verkeerde inschatting kan leiden tot langdurige aansprakelijkheid en aanzienlijke financiële risico's.

Voorkom verrassingen bij bouwprojecten in Duitsland

Het Duitse bouwrecht wijkt op belangrijke punten af van het Nederlandse recht. Deze uitspraak bevestigt dat niet alleen de uitvoering van een bouwproject, maar ook de contractuele afspraken over de oplevering van doorslaggevend belang zijn.

Laat daarom uw Duitse bouwcontracten, algemene voorwaarden en opleveringsprocedure tijdig beoordelen. Daarmee voorkomt u onnodige risico's en kostbare discussies achteraf.

Vragen over bouwrecht in Duitsland?

Heeft u vragen over een bouwproject in Duitsland? Wilt u weten of uw contracten voldoen aan het Duitse bouwrecht of twijfelt u of een beroep op verjaring mogelijk is? Neem dan contact op met Thomas Dillmann, dillmann@alpmann-froehlich.de, specialist voor Duits Bouw- en architectenrecht & Internationaal ondernemingsrecht.