Informatie voor klanten Januari 2021

Gewerbemietrecht aktuell
Juridische gevolgen van de Coronapandemie voor commerciële huurcontracten - Gemeinsam. Omhoog. Naar. Datum.

Sinds het begin van de Coronapandemie is er in het handelspachtrecht een controversiële juridische discussie gaande over de vraag wie de beperkingen moet dragen die worden opgelegd door sluitingsbevelen van de overheid en op welke rechtsgrondslag; meer bepaald: wie draagt hier het economisch risico?

In het bijzonder was en is het juridisch betwistbaar of de sluitingsopdrachten een huurgebrek in de zin van § 536 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) vormen en of de huurder derhalve het recht heeft de huurprijs te verminderen; schuld is niet relevant voor een dergelijk recht op vermindering van de huurprijs. Voorts wordt besproken of er sprake is van een zogenaamde verstoring van de grondslag van de overeenkomst in de zin van § 313 BGB, waarvan het rechtsgevolg kan zijn dat de huur wordt uitgesteld en/of verlaagd. De verstoring van de grondslag van het bedrijf is een flexibel dogmatisch rechtsbegrip dat het onder bepaalde voorwaarden mogelijk maakt om contracten en daaruit voortvloeiende verbintenissen aan te passen indien de omstandigheden na het sluiten van het contract zo ingrijpend zijn gewijzigd dat van een partij redelijkerwijs niet kan worden verlangd dat zij zich aan het ongewijzigde contract houdt.

De eerste rechtspraak over deze kwestie bracht geen echte duidelijkheid voor verhuurders en huurders, en ook in de rechtsliteratuur liepen de meningen uiteen: onder meer uitspraken van de LG Heidelberg, arrest van 30.07.2020, 5 O 66/20, de LG Frankfurt am Main, 2-15 O 23/20 en de LG München II, eindarrest van 06.10.2020 - 13 O 2044/20, verwierpen zowel het bestaan van een materieel gebrek als een aanpassing van de overeenkomst op basis van de beginselen van de verstoring van de grondslag van de overeenkomst. Dit werd onder meer gerechtvaardigd door het feit dat met de sluiting het zogenaamde "operationele risico" werd gerealiseerd, dat in het algemeen door de huurder moest worden gedragen. Deze jurisprudentie stemde (waarschijnlijk) overeen met de rechtsopvattingen "vóór Corona": de huurder moet aansprakelijk zijn indien zich een risico voordoet dat geen verband houdt met het gehuurde goed als zodanig, maar uitsluitend met het bedrijf. De LG München I zag dit anders in zijn beslissing van 22.09.2020, 3 O 4495/20 en bevestigde uitdrukkelijk een gebrek ("... de beperkingen in de Corona-pandemie voor de verhuur van een handelsruimte voor de exploitatie van een detailhandelszaak vormen ook een gebrek"). Er zij evenwel op gewezen dat de verschillende strekking van het "doel van de huurovereenkomst" in de onderliggende huurovereenkomsten een belangrijke rol speelt bij de juridische beoordeling. In de beschikking LG München I was het de huurder contractueel verboden om in het pand iets anders te exploiteren dan een meubelzaak.

Ook in de juridische literatuur - die althans voor de besluitvorming in de rechtbanken van groot belang is - kwam geen duidelijk beeld naar voren. Voor verhuurders en huurders moeten deze discussies en de bovengenoemde besluiten echter blijven betekenen: tot dusverre, tot dusver onduidelijk.

Waarschijnlijk mede met het oog op deze juridische onduidelijkheid - althans zo luidt de toelichting (BT-Ds. 19/25322, vanaf blz. 19) hierover - heeft de wetgever een nieuw § 7 in art. 240 EGBGB ("Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen") uitgevaardigd, dat sinds 01.01.2021 van kracht is:

"Indien ten gevolge van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de COVID 19-pandemie gehuurde grond of gehuurde ruimten die geen woonruimte zijn, niet of slechts met aanzienlijke beperkingen voor het bedrijf van de huurder kunnen worden gebruikt, wordt vermoed dat te dien aanzien een omstandigheid in de zin van artikel 313, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, die aan de huurovereenkomst ten grondslag is komen te liggen, na het sluiten van de overeenkomst in ernstige mate is gewijzigd."

De eenvoudige beoordeling "recht op aanpassing van de huurovereenkomst" vloeit hier echter niet uit voort, maar is een wettelijke vermoedensregeling. In het kader van de verstoring van de grondslag van de overeenkomst moet aan verdere voorwaarden zijn voldaan, die in elk afzonderlijk geval zorgvuldig moeten worden onderzocht en afgewogen. Dit is - voor zover als eerste rechter kan worden beschouwd - gebeurd door de LG München I in zijn vonnis van 25.01.2021 - 31 O 7743/20 en heeft een aanpassing van de huurprijs in de zaak (hotelpand) volledig afgewezen. Zo zie je maar: het individuele geval is doorslaggevend!

ALPMANN FRÖHLICH ondersteunt u uiteraard bij het onderzoek van uw zaak - neem gerust contact met ons op!

Samen. Omhoog. Naar. Datum.