Vorsicht! Vorkaufsrecht - Vorkaufsrechte bei Immobilienkaufverträgen

Wird Grundstückseigentum veräußert, sind gesetzliche Vorkaufsrechte zu bedenken. Diese gesetzlichen Vorkaufsrechte finden sich in verschiedenen öffentlich-rechtlichen Regelungen zugunsten von Städten und Gemeinden, aber auch in zivilrechtlichen Regelungen zugunsten von Personen, die wie Mieter oder Miterben mit dem Kaufgegenstand im rechtlichen Zusammenhang stehen. Gemein ist diesen Vorkaufsrechten, dass sie mit Abschluss eines Kaufvertrages zwischen „Dritten“ ausgelöst werden. Sie ermöglichen es, dem Begünstigten in den Kaufvertrag einzusteigen. In der Folge kann der Verkäufer sein Eigentum – gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises – verlieren, ohne dass sicher ist, dass der beabsichtigte Käufer das Eigentum auch tatsächlich erwirbt.

„Dritter“ auch bei Personenidentität beteiligter Gesellschaften

Sowohl BGH (Urt. v. 08.10.2025, Az. VIII ZR 18/24) als auch BVerwG (Urt. v. 17.06.2025, Az. 4 C 3.24) haben entschieden: ein Verkauf an einen Dritten liegt immer dann vor, wenn Verkäufer und Käufer jeweils selbstständige Rechtsträger sind. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaftsstruktur der auf Verkäufer- und auch Käuferseite beteiligten Gesellschaften personenidentisch ist und vorrangiges Ziel die Verschiebung von Vermögenswerten zwischen den Gesellschaften ist. In beiden Fällen handelte es sich um Ein-Mann-Gesellschaften eines personenidentischen Gesellschafters.

Besonderheit bei vermietetem Wohnraum

Nicht jeder Kaufvertrag über vermieteten Wohnraum löst das Vorkaufsrecht des Mieters aus. In aller Regel tritt der Käufer als neuer Vermieter in den bereits bestehenden Mietvertrag ein. Das Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters entsteht nur, wenn die vermietete Wohnung Teil einer größeren Einheit (wie in einem Mehrparteienhaus) ist, die nach Abschluss des Mietvertrages verselbstständigt wird, etwa indem Wohnungseigentum an der Wohnung begründet oder das Grundstück im Wege der Realteilung abgetrennt wird. Folgt auf die Separierung der Verkauf, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Das gleiche gilt, wenn der Verkauf der vermieteten Wohnung der geplanten Separierung vorausgeht, die Absicht zur Teilung aber schon bestand.

Schadensersatz auch Jahre später

Der Versuch, das Vorkaufsrecht zu umgehen und den Mieter nicht über den Verkauf und sein Vorkaufsrecht zu informieren, kann teuer werden. Der BGH hat - in dem vorgenannten Urteil - dem Mieter, der sein Vorkaufsrecht wegen unterlassener Information erst ausgeübt hat, nachdem der dortige Käufer Eigentümer geworden war, dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch gegen den dortigen Verkäufer zugesprochen. Diesen Schadensersatzanspruch ließ der BGH nicht daran scheitern, dass der betroffene Mieter das Vorkaufsrecht erst 19 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages ausgeübt hatte.

Risiken erkennen, Verträge gestalten

Bei der Gestaltung der vertraglichen Regelung, der Auswahl der richtigen Beteiligten und der Einhaltung der Reihenfolge der einzelnen Schritte Ihres Immobilienprojektes unterstützen wir Sie gern.