BGH VII ZR 68/24 – Verjährung von Kostenvorschussansprüchen bei unwirksamer Bauträger-Abnahmeklausel

Der VII. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 26.03.2026 (VII ZR 68/24) zwei für die Bauträgerpraxis zentrale Leitsätze aufgestellt:

1. Verjährungsbeginn des Kostenvorschussanspruchs: Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB beginnt erst mit der (wirksamen) Abnahme der Werkleistung zu laufen (Bestätigung ständiger Rechtsprechung).

2. Unwirksamkeit der Vertreter-Abnahmeklausel und 30-Jahres-Obergrenze: Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll – ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten bleibt, das Werk selbst auf Abnahmefähigkeit zu prüfen und die Abnahme selbst zu erklären –, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Gleiches gilt für Nachzügler-Klauseln, die eine bereits „erfolgte“ Abnahme fingieren. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Klausel fehlgeschlagenen Abnahme.

Sachverhalt:

Ein Bauträger sanierte ein Mehrfamilienhaus grundlegend und veräußerte 31 Wohneinheiten sowie 9 Teileigentumseinheiten (1999–2002). Die Verträge sahen vor, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei Vertreter der Erwerber erfolgt. Die WEG zog 2017 Mängelrechte an sich (Korrosion/Undichtigkeiten am Metall-Pultdach) und forderte 2020 einen Kostenvorschuss von 292.000 €. Das OLG Stuttgart wies die Klage ab, da die Ansprüche verjährt seien.

Entscheidung:

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Wesentliche Begründungspunkte:

• Die Abnahmeklauseln sind unwirksam, weil sie den Erwerbern das gesetzliche Recht entziehen, selbst über die Abnahme zu entscheiden (§ 640 Abs. 1 BGB). Eine konkludente Abnahme lag nicht vor.
• Mangels wirksamer Abnahme hat die Verjährung der Mängelansprüche (und des davon abhängigen Kostenvorschussanspruchs) nicht zu laufen begonnen (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB: Beginn mit Abnahme).
• Der Bauträger kann sich nicht auf Verjährung des Erfüllungsanspruchs (§ 199 Abs. 4 BGB) berufen, da ihm dies nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt ist, wenn er selbst die unwirksame Klausel gestellt hat.
• Eine 30-Jahres-Obergrenze ab der fehlgeschlagenen Abnahme ergibt sich aus den gesetzlichen Verjährungsregelungen (§ 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, 3 Nr. 2, § 202 Abs. 2 BGB) bzw. aus § 242 BGB (institutioneller Rechtsmissbrauch). Diese Frist war im Streitfall (Abnahmeversuche 2000/2001) noch nicht abgelaufen.
• Verwirkung wurde verneint, da die verzögerte Geltendmachung auf dem vertragswidrigen Verhalten der Beklagten (unwirksame Klausel) beruhte und diese keine schutzwürdigen Dispositionen getroffen hatte.

Bedeutung für die Praxis:

Erwerber/WEG sollten Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen prüfen lassen; bei unwirksamen Klauseln bleiben Mängelrechte jahrzehntelang durchsetzbar.