Aktuelle Rechtsprechung im Bau- und Architektenrecht: Drei wegweisende Entscheidungen

Unsere Kanzlei informiert regelmäßig über die neuesten Entwicklungen im Bau- und Architektenrecht.

Im Folgenden stellen wir drei aktuelle Urteile vor, die wichtige Aspekte für die Praxis beleuchten.

1. Unwirtschaftlichkeit von Stundenlohnarbeiten – OLG Naumburg (OLG Naumburg, Urteil v. 25.05.2023, 2 U 126/20; BGH-Beschluss v. 07.08.2024, VII ZR 120/23)

Sachverhalt: Ein Nachunternehmer verlangte vom Generalunternehmer rund 44.450 Euro für erbrachte Fliesenarbeiten auf Stundenlohnbasis. Der Generalunternehmer rügte eine unwirtschaftliche Arbeitsweise.

Rechtliche Einordnung: Das Gericht stellte klar, dass ein Nachunternehmer bei Stundenlohnarbeiten grundsätzlich nur die gearbeiteten Stunden nachweisen muss – hier durch unterzeichnete Regieberichte. Zwar muss der Unternehmer wirtschaftlich arbeiten; eine Verletzung dieser Pflicht führt aber nicht automatisch zu einer Vergütungsminderung, sondern nur zu einem Schadensersatzanspruch des Auftraggebers.

Die Beweislast für die behauptete Unwirtschaftlichkeit liegt beim Auftraggeber (GU), der hier keinen ausreichenden Nachweis erbringen konnte. Den Nachunternehmer trifft aber grundsätzlich eine sekundäre Beweislast, zu Art und Inhalt seiner Leistung vorzutragen, damit dem GU eigener Vortrag ermöglicht wird. Dies gilt jedoch nicht für sachkundige Personen – wie dem hiesigen GU.

2. Bedenkenhinweis und Mängelvorschuss – KG Berlin (KG, Urteil v. 15.04.2024, 7 U 152/21)

Sachverhalt: Bei der Sanierung eines Wohngebäudes reklamierte der Auftraggeber bereits vor Abnahme Mängel an Dachfenstern und Fußböden und verlangte für die Mängelbeseitigung Vorschüsse in Höhe von rund 260.000 Euro. Die Auftragnehmer argumentierten, der Auftraggeber habe der Ausführung zugestimmt bzw. andere Firmen hätten fehlerhafte Vorarbeiten geleistet.

Rechtliche Einordnung: Das KG sprach dem Auftraggeber den Vorschuss trotz fehlender Abnahme zu. Denn es liegt ein Abrechnungsverhältnis vor, nachdem eine (Nach)-erfüllung von den AN abgelehnt wurde.

Die Einwendungen der AN ließ das Gericht nicht gelten. Ein Unternehmer bleibt trotz Zustimmung des Auftraggebers für fachwidrige Bauausführungen verantwortlich, wenn er diesen nicht deutlich auf die damit verbundenen Risiken hingewiesen und belehrt hat. Zudem muss ein Unternehmer Vorarbeiten Dritter eigenständig auf Tauglichkeit prüfen, soweit dies zumutbar ist.

3. Kein Aushandeln durch Ankreuzen – OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.03.2025, 23 U 138/23)

Sachverhalt: Im Rahmen eines Bauvertrags wurde dem Auftragnehmer durch Ankreuzen die Wahl eingeräumt, ob eine Vertragserfüllungsbürgschaft gestellt werden soll. Nach Ausführung der Bauleistungen kam es zum Streit über die Wirksamkeit dieser Sicherungsklauseln. Der Verwender vertritt die Ansicht, dass die Sicherungsklausel durch das Ankreuzen individuell ausgehandelt worden sei.

Rechtliche Einordnung: Das OLG stellte klar, dass das bloße Ankreuzen oder Streichen vorformulierter Vertragsklauseln kein echtes "Aushandeln" im Sinne der AGB-Rechtsprechung darstellt. Erforderlich ist vielmehr, dass der gesetzesfremde Kerngehalt ernsthaft zwischen den Parteien zur Disposition gestellt wird. Damit bleibt die Sicherungsabrede als Allgemeine Geschäftsbedingung überprüfbar – mit der Folge, dass sie hier aufgrund unangemessener Benachteiligung des Auftragnehmers (Bürgschaft auf erstes Anfordern) unwirksam war.

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